O compliance Jurídico na tokenização de imóveis é essencial para garantir que transições e negócios sejam realizados de acordo com as leis e regulamentos aplicáveis no território nacional, devendo também abordar questões como a proteção dos investidores, a transparência na informação, a segurança dos dados e a responsabilidade das partes envolvidas no processo.
Em termos gerais, tokens são unidades digitais de valor, que existem como entradas de registro em uma blockchain, na qual são passíveis de transferência de modo descentralizado. É uma abordagem inovadora que oferece uma maneira nova e eficiente de investir em propriedades imobiliárias, ou seja, ao invés de comprar uma propriedade inteira, os investidores podem adquirir pequenas participações, chamadas “tokens”, em um portfólio de propriedades selecionadas. Essa técnica permite que investidores diversifiquem seus investimentos e reduzam seus riscos.
Sendo um método inovador que envolve a conversão de ativos imobiliários em tokens digitais que permite a divisão e a negociação fracionada, o compliance jurídico obtém um papel crucial, já que garante que todas as operações relacionadas à tokenização imobiliária estejam em conformidade com os regulamentos e Leis aplicáveis, isso inclui questões relacionadas à segurança jurídica das transações, proteção de investidores e prevenção de lavagem de dinheiro.
O Rio Grande do Sul, em Novembro de 2021 estabeleceu-se regulamento acerca da Tokenização por meio do Provimento n°38/2021, que estabelece os requisitos para validade:
I- Declaração das partes de que reconhecem o conteúdo econômico dos tokens/criptoativos objeto de permuta, especificando no título o seu valor.
II- Declaração das partes de que o conteúdo dos tokens/criptoativos envolvidos na permuta não apresenta direitos sobre o próprio imóvel permutado, seja no momento da permuta ou logo após, como conclusão do negócio jurídico representado no ato;
III- Que o valor declarado para os tokens/criptoativos guarde razoável equivalência econômica em relação à avaliação do imóvel permutado.
IV- Que os tokens/criptoativos envolvidos na permuta não tenham denominação ou endereço (link) de registro em blockchain que deem a entender que seu conteúdo se refira aos direitos de propriedade sobre o imóvel permutado.
Por mais que o provimento não seja uma legislação completa, ele possibilitou que os tabeliães de notas do Estado lavrassem escrituras públicas de permuta de bens imóveis com contrapartida de tokens/criptoativos, mediante a condições.
Iniciativas interessantes como a Pixway, revelam o surgimento de Startups e negócios prontos para tokenizar os mais diferentes setores de ativos. A Pixway funciona como uma espécie de cartório digital, ou seja, companhias emitem certificados de origem das obras de imóveis e as registram no Blockchain.
Dentre os inúmeros benefícios, a tokenização de imóveis traz maior liquidez, possibilidade de maior circulação, compra de frações, maior controle, celeridade, menor burocracia e tudo com base em um smart contract administrável e de modo centralizado, com tokens representando frações de um ativo, e com isso, garantindo ao titular a utilidade de exercer direitos obrigacionais e outros benefícios.
Por mais que a tokenização imobiliária proporcione uma diversidade de benefícios e inovações para investidores, é crucial reconhecer e avaliar os riscos, podendo ser ele riscos de mercado, riscos de segurança cibernética, riscos de liquidez, riscos operacionais e riscos regulatórios.
A volatilidade do mercado imobiliário pode acabar afetando os valores de ativos gerados, ou seja, mudanças nas condições econômicas ou políticas podem impactar negativamente o desempenho dos investimentos, como também a falta de regulamentação adequada que proteja os ativos de cibercriminosos.
Embora a liquidez seja uma das maiores vantagens da tokenização, a capacidade de vender tokens rapidamente pode ser prejudicada por condições atuais de mercados desfavoráveis ou pela falta de demandas por ativos específicos, incluindo questões de transparência e custódia de ativos.
Ao entender os benefícios e os riscos, investidores podem tomar decisões mais minuciosas e analisar se o seu investimento é apropriado para a tokenização.
Com a intenção de expandir a tokenização de imóveis, a Netspaces, uma startup de digitalização, lançou o programa “Sandbox da Propriedade Digital”, com o objetivo de preparar o mercado para as transações imobiliárias digitais. O projeto consiste na preparação de um novo mercado influenciado pela chegada do real digital (DREX), que foi apresentado pelo Banco Central do Brasil e que irá possibilitar a criação e execução de contratos inteligentes em transações de imóveis.
Tokenização não é hype, é realidade! E enganam-se aqueles que acreditam que é ilegal ou inviável no Brasil. Apesar da legislação ultrapassada, arranjos e planejamento jurídico especializado por advocacia especializada em criptoativos permitem e estão pavimentando estradas para projetos cada vez mais incríveis e rentáveis, em um mercado que crescerá milhões nos próximos anos.
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José Milagre & Advogados
É um dos nomes mais lembrados no Brasil na advocacia de direito digital e crimes cibernéticos. Diretor de Forense Digital e Resposta a Incidentes da CyberExperts, especializada em investigação forense de fraudes e golpes online e com criptomoedas. Advogado e Perito Especialista em Segurança Digital, Resposta a Incidentes e Crimes Cibernéticos. Certificações CIPM, CDPO IAPP, DPO EXIN, ISO 27701 Lead Implementer PECB, Graduação em Análise de Sistemas, Pós-graduado em Gestão de Tecnologia da Informação. Mestre e Doutor em Ciência da Informação pela Universidade Estadual Paulista UNESP, Presidente da Comissão de Direito Digital da OAB Barueri/SP.
